Le zonage des PLU
Chaque commune a ses spécificités, mais il existe 4 catégories de zones dans un plan local d’urbanisme, en voici les principes.
Les quatre catégories de zones du PLU sont :
- les zones urbaines - dites zones « U »
- les zones à urbaniser - dites zones « AU »
- les zones agricoles - dites zones « A »
- les zones naturelles et forestières - dites zones « N »
Le règlement fixe les règles applicables à l’intérieur de chacune de ces zones.
Lorsqu’un projet de construction se situe à cheval sur 2 zones du PLU, les règles d’urbanisme propres à chaque zone s’appliquent à la partie de la construction implantée sur ladite zone.
A titre d’exemple : dans les zones agricoles, seules peuvent être autorisées les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole (ou aux services publics ou d’intérêt collectif).
En conséquence, l’installation d’un dispositif d’assainissement autonome sur la partie d’une propriété située en zone agricole en vue de desservir une habitation située en zone constructible n’est pas autorisée.
Les zones urbaines dites zones « U »
Peuvent être classés en zone « U » les secteurs déjà urbanisés et les secteurs suffisamment équipés pour permettre de desservir les constructions à implanter. Un secteur en cours d’équipement peut également être classé en zone « U » si la capacité des équipements en cours de réalisation est suffisante pour desservir les constructions envisagées.
Les zones à urbaniser dites zones « AU »
Les zones « AU » sont destinées à être urbanisées à plus ou moins long terme.
Pour l’essentiel, il s’agit de secteurs présentant des caractéristiques naturelles ou le plus souvent agricoles au moment de l’élaboration du PLU. Le processus d’urbanisation interviendra lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone « AU », auront une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone.
Les zones « AU » peuvent être déclinées dans le temps :
- les zones dites « 1AU » d’urbanisation à court terme,
- les zones dites « 2AU » d’urbanisation à long terme.
En Ile-de-France, les futures zones d’activités ou artisanales recouvrent souvent (mais pas toujours, cela dépend des habitudes du cabinet d’urbanisme concevant le PLU) le qualificatif de zone « AUX ».
Les zones agricoles dites zones « A »
Peuvent être classés en zone « A », les secteurs de la commune, équipés ou non, à raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.
Seules les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif et à l’exploitation agricole peuvent être admises en zone « A ».
Attention, pour des raisons paysagères et de protection de la biodiversité, certaines communes conçoivent des zones « A » totalement inconstructibles (exemple : les hangars agricoles sont interdits) et permettent les constructions uniquement dans certains secteurs.
Les zones naturelles dites zones « N »
Les zones « N » identifient les espaces à protéger en raison, soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels, soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles, soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d’expansion des crues.
Les zones « N » peuvent se décliner en divers secteurs répondant aux spécificités de la commune.
Nous reviendrons plus en détail dans un prochain article sur le zonage agricole « A ».
Béatrice GUERARD service Territoires CARIDF